Despejo por falta de pagamento e liminar

Administração
Por Administração julho 15, 2014 11:34

por Gilberto Carlos Maistro Jr *

A Lei do Inquilinato – 8.245/1991, em seu art.59, §1º, disciplina as hipóteses de cabimento da ação de despejo nas quais será possível ao autor requerer a concessão de liminar inaudita altera parte, com a expedição de ordem para que, em quinze dias, se dê a desocupação do imóvel locado, mediante caução no valor equivalente a três aluguéis. São nove incisos, sendo que IX traz: “a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo”.

Vale notar que, para que se tenha a concessão da liminar de desocupação nas ações de despejo por falta de pagamento, nas locações para fim residencial ou não-residencial, é indispensável que o contrato esteja desprovido de qualquer das garantias previstas no art.37 da Lei 8245/91 (caução; fiança; seguro de fiança locatícia; cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento). Saliente-se que o parágrafo único do mesmo artigo traz: “É vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação”.

Portanto, caso não exista a garantia, quer por não contratada, quer por ter deixado de existir, poderá o locador pleitear, na ação em análise, a concessão de liminar para desocupação do imóvel em quinze dias.
Interessante, aqui, analisar a hipótese da caução em dinheiro como garantia: caso o atraso no pagamento dos aluguéis se dê por período que faça do débito locatício mais representativo do que o próprio valor do depósito ofertado, ter-se-á a extinção da garantia de modo suficiente a exigir a concessão da liminar ?

Há duas correntes, pautadas em sustentáveis argumentos, a desafiar o debate na busca da uniformização de entendimento. A primeira delas responde afirmativamente à questão. Ora, se, no caso, o atraso fez insuficiente a quantia pertinente à caução, resta evidente que há crédito locatício desprovido de garantia. Nesse sentido: “MEDIDA LIMINAR DE DESPEJO Despejo c.c. cobrança Contrato garantido por caução – Garantia que se tornou insuficiente para fazer frente ao débito – Pedido de desocupação liminar do imóvel inaudita altera parte – Possibilidade – Inteligência do art. 59, §1º, inc. IX, da Lei n. 8.245/81: Nos termos do art. 59, §1º, inc. IX, da Lei n. 8.245/91, admite-se liminar de despejo quando o respectivo contrato de locação encontra-se amparado por garantia locatícia que ficou superada pelo valor do débito”. (TJSP, 28ª Câm.Dir.Privado, Agravo Regimental nº 0250602-94.2012.8.26.0000, rel.Osvaldo Palotti Jr, j.29.01.2013).

A corrente em sentido contrário pauta-se na distinção entre a “inexistência” da garantia, requisito expresso do inciso IX em análise, e a “insuficiência”, que, mais propriamente, poderia marcar a hipótese de débito locatício superior ao valor entregue como garantia da locação, pelo locatário. Partindo dessa rigorosa visão, a mera “insuficiência’ não desnaturaria o fato de ainda existir garantia (caução em dinheiro): repita-se, insuficiente, mas existente. Por isso, não seria possível, nesse caso, entender-se pela concessão da liminar, nos termos do art.59, §1º, IX, da Lei 8.245/91. Nesse sentido, por exemplo, a decisão do TJSP, 36ª Câm. Dir.Privado, no Agravo de Instrumento nº 2013512-65.2013.8.26.0000, rel.Gil Cimino, d.j.07.11.2013, cuja ementa traz: “Agravo de Instrumento. Locação. Despejo. Ausentes os requisitos do § 1º do artigo 59 da Lei 8.245/91. Locação garantida por caução em dinheiro. Insuficiência desta não se confunde com extinção. Recurso negado”.

Saliente-se, por fim, ex vi do art.59, §3º, que o réu, no despejo por falta de pagamento, poderá elidir a liminar de desocupação se, no prazo concedido para a desocupação (quinze dias), proceder ao depósito judicial de quantia suficiente a quitar todo o débito (portanto, se purgar a mora integralmente, independentemente de cálculo). Entende-se que a integralidade alcança as custas, despesas e honorários advocatícios.

___________________________

* Gilberto Carlos Maistro Jr é Advogado, mestre em Direito, professor na Faculdade de Direito de Sorocaba, coordenador da Pós-Graduação em Direito e Operações Imobiliárias da Faculdade de Direito de SBC e professor no MBA Imobiliário Legale.

Administração
Por Administração julho 15, 2014 11:34
Escrever um comentário

1 comentário

  1. pimenta maio 13, 21:20

    Oi Dr. Gilberto. Li e reli seus comentários acerca da Lei do inquilinato. Assunto que atormenta a maior parte das pessoas quando o litigio versa do imóveis alugados. Atualmente estou lendo o assunto, porque fui acionado por um filho de uma mãe que era herdeira de uma irmão que vieram ambas a falecer. O imóvel em questão foi-me cedido em troca de prestação de serviços. Metade em dinheiro e metade em serviços. Tenho 15 dias para contestar. Pode ajudar? Paulo Pimentel.

    Reply to this comment
Ver comentários

Escrever um comentário

O seu endereço de email não será publicado.
Campos obrigatórios são marcados*